Importantes teses sobre a base de cálculo do ITBI

IPTU

IPTU significa imposto sobre propriedade territorial urbana de bens imóveis, sendo tributo de competência dos Municípios.

O fato gerador do IPTU é a…

• propriedade

• domínio útil

• posse

… de bem imóvel localizado na zona urbana.

Base de cálculo do IPTU

A base do cálculo é o VALOR VENAL do imóvel (art. 33 do CTN).

Assim, o valor do IPTU será a aplicação da alíquota (ex.: 2%) sobre o valor venal do imóvel (ex.: R$ 100 mil). Em nosso exemplo, o IPTU seria de R$ 2 mil.

Geralmente, o valor venal do imóvel é calculado com base em planta de valores elaborada pelo Fisco municipal. Essa planta genérica de valores somente pode ser instituída e majorada por meio de lei, considerando que, segundo a jurisprudência, isso consiste na própria base de cálculo do IPTU, devendo, portanto, obedecer ao princípio da reserva legal (art. 150, I da CF/88; art. 97, II e IV do CTN).

A simples atualização do valor monetário da base de cálculo poderá ser feita por decreto do Prefeito.

Assim, os Municípios podem atualizar, anualmente, o valor dos imóveis, com base nos índices oficiais de correção monetária, visto que a atualização não constitui aumento de tributo (art. 97, § 2º do CTN) e, portanto, não se submete à reserva legal (princípio da legalidade tributária) imposta pelo art. 150, I da CF/88.

Nesse sentido, confira a redação do CTN:

Art. 97 (…) § 2º Não constitui majoração de tributo, para os fins do disposto no inciso II deste artigo, a atualização do valor monetário da respectiva base de cálculo.

Vale ressaltar que atualizar o valor dos imóveis significa apenas aplicar, sobre o valor antigo, os índices oficiais de correção monetária referentes ao período. Se houver algo além disso, será considerado majoração, para a qual se exige lei. Nesse sentido:

Súmula 160-STJ: É defeso, ao Município, atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária.

ITBI

ITBI significa imposto sobre transmissão inter vivos, sendo tributo de competência dos Municípios.

Segundo o art. 156, II da CF/88, o ITBI será cobrado quando houver “transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

Ex: João vende uma casa a Pedro. Sobre essa transmissão, haverá a incidência do ITBI.

Vimos acima que o art. 33 do CTN diz que a base de cálculo do IPTU é “o valor venal do imóvel”.

O art. 38 do CTN afirma que a base de cálculo do ITBI é “o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.

Diante disso, existem Fiscos municipais que procuram vincular a base de cálculo desses dois impostos.

O que o STJ entendeu sobre isso? A base de cálculo do ITBI é, necessariamente, a mesma do IPTU? Existe uma vinculação entre essas duas bases de cálculo?

NÃO.

Apesar de o CTN falar em “valor venal” para os dois impostos, a apuração desse elemento quantitativo se diferencia, especialmente diante da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento de cada um deles.

No IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto tendo por base de cálculo a Planta Genérica de Valores aprovada pelo Poder Legislativo local, que considera aspectos mais amplos e objetivos como, por exemplo, a localização e a metragem do imóvel.

Já no ITBI, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente considerado, que, como visto, resulta de uma gama maior de fatores, motivo pelo qual o lançamento desse imposto se dá, originalmente e via de regra, por declaração do contribuinte, ressalvado o direito da fiscalização tributária de revisar o quantum declarado, por meio de regular instauração de processo administrativo.

Em face disso, tem-se a impossibilidade de vinculação da base de cálculo do ITBI à estipulada para o IPTU, nem mesmo como piso de tributação, pois, repita-se, o valor adotado para fins de IPTU considera, apenas, os critérios fixados na Planta Genérica de Valores, que são padrões de avaliação de imóveis que levam em consideração a metragem e outros fatores, como localização, acabamento e antiguidade, ou seja, consistem em presunções relativas, no contexto da praticabilidade tributária, que auxiliam na fixação da base de cálculo desse imposto. Tais padrões são gerais e, por isso, embora facilitem a arrecadação, desconsideram a realidade de cada operação de transmissão da propriedade imobiliária efetivamente realizada, não refletindo, portanto, o real valor de mercado da coisa.

A Planta Genérica de Valores é estabelecida por lei em sentido estrito, para fins exclusivos de apuração da base de cálculo do IPTU, não podendo ser utilizada como critério objetivo para estabelecer a base de cálculo de outro tributo, o qual, pelo princípio da estrita legalidade, depende de lei específica.

Desse modo:

• a base de cálculo do ITBI não está vinculada à base de cálculo do IPTU.

• a base de cálculo do IPTU não pode sequer ser utilizada como piso de tributação do ITBI.

Confira o que decidiu o STJ:

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.

STJ. 1ª Seção. REsp 1.937.821-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 24/02/2022 (Recurso Repetitivo – Tema 1113) (Info 730).

O que se considera como “valor venal” para fins de ITBI?

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.

Assim, “valor venal”, para fins de ITBI, é o valor de mercado do imóvel, que pode, ou não, coincidir com o valor real da operação (STJ. 2ª Turma. RMS 36.966/PB, Rel. Min. Castro Meira, julgado em 27/11/2012).

O preço pelo qual o imóvel foi vendido reflete, em princípio, o valor venal do bem para fins de ITBI. Em outras palavras, em regra, o preço que foi pago pelo bem será considerado como “valor venal” e, portanto, adotado como base de cálculo do ITBI. É possível, no entanto, que o Município desconsidere o valor da transação por entender que o preço pago foi muito abaixo do valor venal?

SIM.

O preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a refletir, com grande proximidade, seu valor venal, considerado como o valor de uma venda regular, em condições normais de mercado. Todavia, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI (por declaração ou por homologação) não merece fé, o Fisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do art. 148 do CTN.

STJ. 2ª Turma. AgRg no AREsp 847.280/PR, Rel. Min. Humberto Martins, julgado em 10/03/2016.

A base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes.

Em consequência, presume-se que o valor de mercado daquele específico imóvel corresponde ao valor da transação informado na declaração do contribuinte, com base no princípio da boa-fé, sendo que essa presunção pode vir a ser afastada pelo fisco em regular processo administrativo, desde que observado o procedimento disposto no art. 148 do CTN:

Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

Assim, se o bem for vendido por preço nitidamente incompatível com o valor de mercado, esse preço de venda poderá ser desconsiderado como parâmetro para definição da base de cálculo do ITBI. Ressalte-se, contudo, que é necessário regular procedimento administrativo. Foi o que decidiu o STJ:

O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).

STJ. 1ª Seção. REsp 1.937.821-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 24/02/2022 (Recurso Repetitivo – Tema 1113) (Info 730).

Algumas vezes, o Fisco estabelece previamente qual é o valor venal do imóvel para fins de ITBI. Isso é possível? É legítima a adoção de valor venal de referência previamente estipulado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI?

NÃO.

A adoção desse valor de referência como primeiro parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI, com a inversão do ônus da prova ao contribuinte para demonstrar o contrário, subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois, a toda evidência, resulta em arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.

Esse denominado valor venal de referência, ou equivalente, quando muito, poderá justificar a ação fiscal para apurar a veracidade da declaração prestada, mas, em hipótese alguma, pode servir para antecipar tal juízo, porquanto, além de não abranger todas as áleas definidoras do valor de mercado daquele específico imóvel, acaba por subtrair a garantia do contraditório assegurada ao contribuinte, cujo exercício pressupõe a prévia instauração de regular processo administrativo.

Nesse sentido:

O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

STJ. 1ª Seção. REsp 1.937.821-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 24/02/2022 (Recurso Repetitivo – Tema 1113) (Info 730).

Qual é a forma de lançamento do ITBI?

O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário:

a) por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário; ou

b) por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.

Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.

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