Direito de renovar o contrato de locação comercial

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O contrato de locação pode ser pactuado por qualquer prazo, devendo as partes respeitá-lo, sob pena de aplicação das penalidades legais e contratuais. Muitas vezes, após transcorrer o prazo de duração do contrato, o proprietário do imóvel não possui interesse em renová-lo, e deseja que o inquilino desocupe-o, ou até mesmo as partes divergem no valor do aluguel. Contudo, se o locatário preencher alguns requisitos dispostos em lei, terá o direito de renovar o contrato por igual prazo, para proteger o seu ponto empresarial.

A Lei n.º 8.245/91 (Lei de Locação) elenca três requisitos que o locatário deve preencher cumulativamente. São eles: a) o contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; c) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Porém, se o proprietário do imóvel não estiver disposto a renovar o contrato, a renovação não se dará de forma automática, logicamente, devendo o locatário ingressar judicialmente com uma ação renovatória em face do locador, observando o prazo legal, que será explicado posteriormente. O direito de renovar o contrato de locação não é somente do locatário. Igualmente, poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação. Vale destacar que, no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

Outro ponto relevante, é que se o locatário fizer parte do quadro social de uma sociedade, e o contrato de locação prever que este sócio poderá utilizar o imóvel com o escopo de exercer atividade comercial em nome da sociedade, o direito de renovação será estendido também para a empresa, nos termos do § 2º do artigo 51 da Lei de Locação.

Por fim, de acordo com o art. 51, § 5º, da Lei de Locação, a ação deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de incorrer em decadência. Por exemplo, se o contrato possui prazo de cinco anos, a ação deverá ser ajuizada entre o início do quarto ano do contrato, até a metade desse quarto ano. Se a demanda for ajuizada faltando menos de seis meses para o término do contrato, o direito do locatário já terá decaído. Por isso, caso o locatário tenha interesse em renovar o contrato, é importante que proceda com o adendo contratual antes de findar o prazo decadencial da ação renovatória, para não perder o prazo no caso de o locador não possuir interesse em renovar o contrato.

Paulo Henrique Pelegrim Bussolo, Advogado OAB/SC 48.264, colaborador do Escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados.

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Source:: Direito Judiciário

      

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